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潘石屹:开放的公司才能有力量

2013-02-01 19:15:54 专家顾问  

北京前门大街的鲜鱼口,曾经是一条很有名的胡同。现在,这里被改造成了美食一条街。街口北侧很不错的一个地段,业主是SOHO中国。这是3年前,潘石屹以每平米约3万元的价格收购来的。但是,街口的几家饭馆,既不是老字号,也不是家喻户晓的品牌。在老字号林立的美食街,有点不太起眼。总面积约5万平米的前门项目,是SOHO中国第一个自持的项目。

  3年之后,在披露2012年中报的同时,SOHO中国宣布将持有目前北京和上海正在建设的14个项目中的12个,总面积达到150万平米,占SOHO中国拥有的总建筑面积287万平米的五成以上。“其实,我们每个新项目开盘的时候,都会想一想。”潘石屹说:“(如果)作为商业地产自己持有了,每年租金收入一大块,物业升值一大块,也是一个特别好的生意。”潘石屹承认他早就有了自持的想法。

  SOHO中国过去的散售模式一直倍受怀疑。潘石屹解释说:“你一旦持有了,就没钱了,就不能搞新的项目。尤其在前些年,我们公司的资金规模不够大的情况下,更是这样。”

  在过去一年多的时间里,SOHO中国完成了8笔收购,全部位于上海。并购额超过150亿元,并购面积超过100万平米。但是,同那些一年并购上百个项目的房地产开发商相比,“我们个位数的(并购)在这个行业里面简直都不算什么。”潘石屹笑着说。去年,SOHO中国的合同销售额是109亿元,营业收入为57亿元,跌出了《财富》中国500强。之前,SOHO中国曾在2010年位居第272名,2011年位居第185名。

  这150万平米的自持物业什么时候能为它的主人带来滚滚财源呢?SOHO中国预计,未来公司将拥有每年40亿元的租金收入,相当于每天每平米7块多钱,但那将是在5年之后。“在转型过程中碰到的第一个问题,”潘石屹说:“就是你有多少钱,你的钱能不能支撑你转过去。”

  散售模式的好处在于,“一销售房子,钱马上就来了。最早的时候,(房子盖到)正负零就开始销售了,钱就来了。到了房子建好之后,最后一笔钱就来了。”潘石屹说:“当你的房子一旦持有的话,每年的租金收入其实跟销售额是没法比的。”

  美好的散售时光显然令潘石屹颇为留恋,但是他对SOHO中国的成功转型也非常乐观。“我们现在可以动用的现金是150亿元,净负债率只有20%。”如果在转型过程中,这个钱“花完了还不够”的话,潘石屹认为他还有一个杀手锏就是“提高负债率”,而且“还有非常大的空间。”

  支持潘石屹如此乐观的理由,还包括北京和上海高涨的租金和极低的空置率。“北京和上海办公楼的出租市场是我做房地产有史以来最好的时候,从来没有过这样的时候。一般,每年的租金上涨5%~10%就不得了了。去年一年,北京上涨了73%。别人完全不知道在北京发生什么事情,在全世界任何地方都不可能(发生这样的事情)。”

  在中国经济持续低迷的背景下,如此高涨的租金,背后的动力是什么? “我也不知道。”潘石屹极其坦率地说:“多少人问我,还有好多领导问我。”但是,他也断言今天的这种上涨是“不会持续的”。“每年涨70%多的这种情况下是天上掉馅儿饼。千万不要基于每年租金上涨70%作为你这个数学模型的假设,这个东西肯定就错了。”

  去年,SOHO中国完成了150亿元的收购额。今年初披露的年报上,并购计划下降到100亿元。虽然潘石屹一直强调手里还有150多亿元现金,但是,他承认,今年实际的并购金额可能要低于这个数字,原因是要“为完成转型做准备”。“如果我们都拿着钱买地了,你又不能销售,这个房子就(可能)建不起来了,就可能成为烂尾楼了。或者是工程款又付不出去了,工地上拖着不干活了,这个东西影响都非常大。”潘石屹说:“作为上市公司要精打细算,一定不要让这样的情况发生。”

  为了彻底转型,SOHO中国甚至打算放弃年初设立的230亿元合同销售额这个目标。望京SOHO的三座写字楼,其中一座高的,原本打算销售的但现在改为持有。原来计划今年开始销售的5万多平米的SOHO世纪广场,和原打算今年下半年开始销售的上海凌空SOHO,现在也都在持有的名单上。“随着战略的调整我们就不以销售为主了,而是不断地持有。”